MoreRealEstate4U

サイトにお越しくださり大変ありがとうございます。

2011-05-18T12:06:00.000-07:00

不動産ブローカーのとしこです。

このサイトは皆様の不動産に関する知識を深め

皆様のマーホーム購入、買い替え、売却、投資等の

早期プランの作成と実行のお手伝いをさせて
頂くために立ち上げました。

其々の状況、立場により早期プラン作成、実行は
多くの不利な状況を取り除き、最善、有利な状況で
マイホーム購入、買い替え、売却、投資を可能にします。
　
不動産は大きな買い物であり、長年の将来に影響します。
賢く対応する事により将来より良い恩恵を得られる事が出来るのです。
　
マイホーム購入はまだ先と考えていらっしゃる方々、遠慮は無用です。
まずは現状を把握し、早期プランを立ててみましょう。
プランがはっきりすると以外と早く現実化しますよ！

ローン審査で使われる収入

2011-05-16T10:03:00.000-07:00

こんにちはお元気ですか？としこです。

不動産に関する役立つ情報をお伝えしたいと思います。

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コメント、質問、大歓迎ですのでよろしく！

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昇進や転職で思いがけない収入増加があった際に
マイホーム購入を考える人は多くいます。
　
しかし、実際蓋を開けてみると思った様ではない事がしばしばです。
　
と言うのはローン審査では極端な収入増加があっても
増加後の現在の収入のみを使うのではないからです。
　
ローン審査をする人をアンダーライターと呼びますが
アンダーライターは過去2年の収入平均を算出したり、
タックリターンの内容をアナリシスしたり、
色々な方法で申請者の経済状況を把握して審査を行います。
　
個人事業主の場合など申請者個人レベルのみでは融資額が希望額に満たない場合等
ビジネスのタックスリターンも提出しビジネスの経済状況までも考慮にいれ
希望融資額を許可してもらうケースなどもあります。
　
個々其々状況が異なるため対策も異なります。
詳細検討のためご遠慮なくToshiko@MoreRealEstate4U.comまでご連絡ください。

住宅ローン申請の条件

2011-05-16T09:31:00.000-07:00

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ローン申請をするには通常次の2つの条件を満たしていなければなりません。

1）クレジットレポートに最低3つのアクティブなクレジットアカウントがあること
　　そのうち2つは2年以上のヒストリーがあること
　　残りのひとつは1年以上のヒストリーがあること
　　　　　　　　　　これはクレジットレポートの情報欄に表記されている
　　　　　　　　　　アカウントのオープンの日付から判断されます。
　　　　　　　　　　既にクローズしているアカウントは考慮されません。

2) 同職種で2年以上の仕事経歴があること
　　同職種であれば勤務先が変わっていてもＯＫです。
　　

上記の条件は一般的なもので満たされない場合でも、
状況により例外的に扱われるケースも多々あります。
　
全てケース・バイ・ケースですので条件に合わない場合でも
遠慮なくToshiko@MoreRealEstate4U.com までご連絡ください。
　

マイホーム購入者必須！　セミナー受講ありがとうございます。

2011-05-04T01:58:00.000-07:00

不動産のブローカーのとしこです。
メールセミナー受講ありがとうございます。

このメールセミナーを通してあなたがマイホーム購入の重要事項を理解し、
賢く事前準備をし、円滑に夢のマイホームを手にできることを願います。

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マイホーム購入を考えた時から、成すべきことを順をおって
セミナー形式で説明してまいります。
　
疑問、質問がありましたら、Toshiko@MoreREalEstate4U.comまでお気軽にご連絡ください。
次の過程の理解に影響することもありますので
その前にクリアしておくことをお勧めします。
　
下記のセミナー内容が14日に渡り送られます。
第一回が間もなく始まりますのでお楽しみに！
　
受講終了をお急ぎの方は下記の各セミナー項目をクリックし
受講可能ですが順番通りに受講される事をお勧めいたします。
　　
　
セミナー内容
1．まずはクレジットレポートのチェック
2．ローン申請に必要なクレジットヒストリー
3．クレジットスコアを良くするには？
4．クレジットカードの罠
5．購入可能価格を知る
6．住宅ローン申請の条件
7．住宅ローンをどこで申請するか？
8．ローン審査で使われる収入
9．自営の証明不可能収入
10．ローン申請に必要な書類
11．レントとマイホーム支払いの比較の無意味
12．安い物件、高い物件どちらが得か？
13．ＨＯＡのある物件無い物件どちらが得か？
14．マイホームの購入過程

オートローンのマイホーム購入に対する影響

2011-05-01T00:10:00.000-07:00

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オートローンはマイホーム購入可能価格に大変大きな影響を及ぼします。
オートローンは最低でも月$300です。

月の負債支払い$100に対し購入可能価格が$20,000減少しますから、
月$300のオートローンは購入可能価格を$60,000下げます。
　
上記の理由でマイホーム購入前の車の買い替えは100%ご法度です。
　
又、既存のオートローンの残り支払いが12ヶ月以下の場合は無いものとして
ローン審査が行われ有利になるので、　残り月数が12ヶ月に近い場合は
残り月数が12ヶ月以内になるよう購入のタイミングを遅らせるのも賢明な対策です。

クレジットカードの罠

2011-04-30T23:53:00.000-07:00

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ローン会社はローン仮申請の際、クレジットレポートを入手します。

クレジットスコアがローン申請の大きな鍵のひとつだからです。

しかし、クレジットレポートにもうひとつ気をつけるべき事がなります。

クレジットカードは使っているが、毎月完済しているのでクレジットカードに負債なしとしている

ローン申請者のクレジットレポートを入手するとクレジットカードの残高が記載されており、

クレジットカードの負債があるとしてローン審査が行われ必要なローン金額が取得不可能に

なることがシバシバあります。

これは、クレジットカード会社はStatement が発行された時点でクレジットレポーティングエージェンシーに

残高をレポートするようなのでStatementを受け取ってから残高をクリアしていても、

クレジットレポート上ではあたかもの残高があるように見えてしまうからです。

このような不利な状況はローン会社のクレジットレポート入手以前に、

Statement Closing Dateの2－3日前に残高を完済し、

Statement Balanceがゼロでstatementが発行されるようにすることにより解決できます。

ローン会社がクレジットレポート入手する前には万全な準備を。。。。

HOAのある物件と無い物件どちらが得か？

2011-04-30T23:31:00.000-07:00

こんにちはお元気ですか？としこです。不動産に関する役立つ情報をお伝えしたいと思います。役立つ情報は下方のシェアボタンを押してシェアしてくださいね。コメント、質問、大歓迎ですのでよろしく！ ==<>==<>==<>==<>==<>==<>==<>==<>==<>==<>==<>==<>==
　

$300kの物件がCondoで現在＄200のHOAが10年後に$350になるとすると、

高騰分$150が価値に影響してきます。

現在の金利(5%)下ではHOA月$50の違いは価値の$10,000に匹敵しますから

HOA$150増加は$30,000の価値減少の原因になります。

という事は上記での10年後の利益の比較では

$300kの物件の利益は$30,000少ない$207kとなることになります。

不動産購入では価値高騰、税金控除があるため

価格の高い物件、税金控除の対象外のHOAの無い物件の方が

最終的な利益が多いということです。

そう考えますと支払い額少ないと云う理由で無理に安めででクォリティの低い物件の購入に執着するより、

ローン取得が可能な範囲内で多少高くても自信が納得できるクウォリティの

物件も考慮する方が賢明といえると言うことです。

とりあえずはオープンマインドで広範囲な価格の物件を充分見、

自身が快適に過ごせるマイホーム候補であることに重点を置いた方が

後に後悔の無いマイホーム購入が出来ると思います。

安い物件、高い物件、どちらが得か？

2011-04-30T23:20:00.000-07:00

不動産の価値高騰は価格に対して起こります。

例えば市場価格が6%高騰すると、

$300Kの物件は$318Kとなり利益は$18k, 10年で$237kの利益

$400Kの物件は$424Kとなり利益は$24k、10年で$316kの利益

となります。

30年すると利益額の格差は大幅なものになります。

当然$400Kの物件の方が支払い額が$500多いですが税金控除を考慮すると

実質は$400となります。

ここで

$300Kの物件を購入し月$400を貯蓄した場合、金利2%で10年で$50k程度の貯蓄

$400Kの物件を購入し貯蓄をしなかった場合、価値高騰率6%で10年で$80K多い資産になっています。

高い物件の方が将来大きな資産を得られることになります。

レントとマイホームの支払い額の比較の無意味

2011-04-30T23:13:00.000-07:00

始めての購入の際、購入後のローンその他の支払い額を

現在払っているレントに比較し大幅に高くなるのでマイホーム購入に

恐れを抱くことがよくあります。

大事な事は不動産とどういうものかを理解する事が先決です。

まずはこのパワーポイントをエンターキーを押しながら見てください。

パワーポイントが見られない方はマイクロソフトのサイトでダウンロードボタンをクリックしてPowerPoint Viewerをダウンロードすれば見る事ができます。

要するにレントとはマイホームの支払いは大きな差があるように見えても

実質はあまり変わりなく、長年の将来も考慮すると比較する意味さえ無いと言うことになります。

マイホームの場合支払い額が高くても

その支払い額はレントのように将来大きく変動しません。

ビデオの例では10年後にレンターがいくらのレントを払っているか指摘していませんが

少なくとも1.5倍に騰がった$2500レントを支払っているはずです。

一方ホームオーナーは保々同一の$2400

では30年後には？

レンターは更に騰がった$5625のレント払いながらも資産ゼロ

一方ホームオーナーはローン完済のためProeprty Taxと保険を支払うだけ

そして家の価値分の資産を築いたことになります。

ローン申請に必要な書類

2011-04-30T22:30:00.000-07:00

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サブプライムモーゲッジクライシス以降、安易だったローン審査は
以前の正常な審査に戻りました。

下記の書類がローン申請に必要な基本書類です。

( 1 )   最新2年のタックス・リターン　
( 2 )   最新2年のW2, 1099
( 3 )   最新2ヶ月の給料明細
( 4 )   最新3ヶ月銀行明細（チェッキング）
( 5 )   最新3ヶ月銀行明細（セービング）
( 6 )   最新3ヶ月投資口座明細
( 7 )   最新3ヶ月IRA, 401Kなどの老後資金積み立て明細
( 8 )   ソーシャル・セキュリティーカード、　運転免許、グリーン・カードのコピー

　　　　 (カラースキャンされたものが好ましい）

マイホーム探し開始と同時に上記の情報をローン会社に提出し仮審査をしてもらい、

プレアップルーバルレターを入手します。

上記の書類無しでプレアプールーバルをしてくれる銀行もありますが、
実際、本申請で書類を提出したら状況が異なり、
購入交渉成立後に取れると期待していたローンが降りず、
購入不可能となるケースは多々あります。
　
面倒がらずに、仮審査の時点で必要書類を提出し
ローン取得を確実なものにしておく方が賢明です。
　
給料明細、銀行明細はローンが融資されるまで随時最新のものを
提出することになりますので準備万端を心がけておく事が重要です。

疑問、質問等ありましたら夜分遅くも遠慮なく電話、メールして頂いて結構です。

住宅ローンをどこで申請するか？

2011-04-30T22:17:00.000-07:00

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住宅ローンは銀行で申請する場合とローンブロカーを通してする場合とが
あります。
　
大きな違いは銀行ではその銀行が取り扱っているローンプログラムしかありませんが、
ローンブロカーは各種銀行が扱っているローンに加え、
銀行のように消費者が立ち寄ったり、電話で問い合わせたりできない
融資会社からのローンも扱っていますのでローンの種類が豊富で
最適なローンプログラムを適用したり、
時には例外的なローンを可能にしたりすることも可能です。
ローンブロカーを通して融資を受ける方が賢明と言えます。
　
不動産エージェントは常時取引のあるローンブローカーや銀行があり、
顧客に勧めることが殆どです。

ローンをどこから得るかは買い手の自由意志ですが
不動産売買はエージェント、エスクロー、タイトル保険会社、ローンブロカー、
ローン会社、火災保険会社　等々によるチームワーク処理なので

不動産エージェントの率いる既に成立しているチームを利用した方が
処理が円滑に進み、色々な面でも有利と言えます。
　
この場合不動産エージェントがローン申請の仲買をする事が多く
ローン会社に直接コンタクトを取り、不動産エージェントに
随時報告したりする手間が省ける上、誤解によるトラブルや遅れを防げます。

カリフォルニア州のコミュニティプロパティ

2011-04-30T17:12:00.000-07:00

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カリフォルニア州では、夫婦で所有している財産は共有財産と呼ばれます。
遺言の無い場合に、夫婦のうち一方が亡くなると、生き残った方が亡くなった配偶者の財産を相続します。

故人が遺言を用意していた場合には、遺言により、故人は共有財産の半分（故人の所有分）を誰にでも（例えば、妻の代わりに子供達）に残す事が出来ます。

但し、生き残った配偶者は共有財産のうち半分を自分の財産として所有し続けることができ、
故人である配偶者は遺言の中でもう一方の配偶者の所有する分を他の者に与えることは出来ません。
もちろん夫が遺言で、自分の所有する共有財産を妻に残すことも可能であり、
その場合夫の死後、妻は共有財産の全部を所有することになります。
”Comunity Property with Right of Suviorship" は後者になります。

これは、妻が先に亡くなって夫が生き残った場合でも同じです。
　

マイホーム購入の過程

2011-02-20T21:50:00.000-08:00

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初めてのマイホーム購入では家探し位までは
どうなっているのか納得しながら進むのですが
売買購入の交渉に入ったあたりから

色々な書類が次から次へと手渡されサインを促され
その場では説明され納得してサインをするのですが

全てが終わりマイホームを手にした時には、
書類の束に囲まれ、どの書類が何だったのか

雲に巻かれたような感じのまま
引越しのてんやわんやに追われ

やっと落ち着くのは数ヶ月後
書類をゆっくり見直して理解をする時間などないまま
終わってしまうという感じだと思います。

マイホーム購入プロセスを簡単に説明しますと次のようなプロセスとなります。

(1) ローン仮審査
　ローン申請に必要な書類を提出し借り入れ可能額、
　返済額から購入可能価格を把握する。
(2) マイホーム探し
　不動産エージェントと伴ってマイホーム探しをします。
(3) 購入交渉
　不動産エージェントが交渉書類を作成し
　売り手側のエージェントと交渉をします。
(4) エスクロー会社が処理を開始
　交渉が成立した暁には中立の立場で売買処理をする
　エスクロー会社が各種書類を作成します。
(5) ローン本申請
　実際のローン申請が始まり各種書類のサインしたり、
　追加書類の提出したりします。
(6) ホームインスペクション
　ホームインスペクターを雇い、
　物件の内外の全ての項目に関してチェックしてもらいます。
　問題箇所がある場合、修理又は修理代をもらう交渉をします。
(7) ローン融資の条件付許可
　提示される条件をクリアした後、契約に移ります。
(8) ローン契約
　ノータリーパブリックの前でローン書類にサインします。
(9) 融資
　契約書交わした後2－4日後に融資されます。
(10) オーナーシップ変更
　融資がおりた同日又は翌日にカウンティーの正式な
　オーナーシップ変更が完結され
　晴れてマイホームオーナーとなります。

クレジット・スコアをよくするには？

2011-02-20T19:45:00.000-08:00

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各種の支払いの期日を守っているからクレジット・ヒストリーは良はずなので
ローン審査も問題ない思っている人が多いですが
大きな間違いです。

ローン審査にはクレジット・ヒストリーではなくクレジット・スコアが使われます。
クレジット・レポートにはEquiFax, Experian, Truns Unionの3つの会社が
其々の計算式で算出したクレジット・スコアが載っており、

ローン審査では3つのうちの真ん中のスコアが使われます。
EquiFax 680、Experian 640, Truns Union 700である場合EquiFax の680が使用されます。

クレジット・スコアは必ずしもヒストリーが良いからと高いとは限りませんし、
負債を完済したから必ずしも高くはなりません。
極端な場合完済したことによりスコアが下がる場合もあります。
　
例えば負債返済に＄３０００がある場合、
クレジットカードの残高を＄３０００減らすのと
車のローン残高を＄３０００減額するのでは
前者の方がスコアが大きく騰がる場合が殆どです。
　
http://www.identityguard.com/　ではAnalyzerという機能があり
どのどのアカウントをどの様にしたらどの様にスコアがあがるか
予想可能で効率の良くスコアを揚げるシナリオを探しだせます。

無料お試し期間を利用して是非トライして見てください。
機能の使い方が定かでない場合、ご遠慮なく
Toshiko@MoreRealEstate4U.comまでご連絡ください。
判りやすくご説明いたします。　

ローン申請に必要なクレジット・ヒストリー

2011-02-19T23:10:00.000-08:00

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前に説明したとおり、ローン審査では中間スコアが使われます。
しかし、その前提には次のような事項があります。

1）最低3つのアクティブなクレジット・アカウントがあること。
2）3つの内2つは24ヶ月以上の履歴があること
3）3つのうち１つは12ヶ月以上の経歴があること

始めてのマイホーム購入の際によく起こることですが
充分な上記を満たすクレジット・ヒストリーがないために
融資が受けられずマイホーム購入を見合わせざるを
得ないという事が起きてきます。

おかしな話ですがローンのタイプによっては
上記の規定を満足していればクレジット・スコアが悪くても
融資が受けられるという矛盾したこ状況も起こります。

クローズされたアカウントは当然カウントに含まれませんから
不確かな場合は確認しておいた方が賢明です。

あなたのマイホーム購入予定が1－2年先である場合、
この問題の解決策としてはクレジット・アカウントの数が足りない場合は
直ちに新規のクレジット・カードなり、JC Penny, Nord Strome, Home Depot等で
発行しているストアカード・アカウントを直ちに開き使用して支払いの経歴を作る事です。
　
そうでない場合は其々の状況により各種の対策があります。
個別に状況を把握した上で検討する事が必要ですので
プラン作成の一部としてToshiko@MoreRealEtstae4U.comまでご連絡ください。

クレジットヒストリーが無い場合や少ない場合,
クレジットクレジットカードはクレジットヒストリーが無い少ないと言う理由で
発行してもらえない事がよくあります。
その場合、セキュアクレジットカード(Secure Credit Card)と呼ばれる
前払いカードをつくりヒストリーを作る事から始めます。

また、デパートや店で買い物をした際その買い物に対してローンを申請するのが
有効な方法で比較的安易に取れます。

ここで気を付けなければならないのは新しいクレジットカードを手に入ったからと云って
買い物をして残高をもってしまうことです。
　
使うことはクレジットヒストリーを確立するために必要ですが
なるべく残高は残さないようにするのが賢明です。

購入可能価格を知る

2011-02-19T22:20:00.000-08:00

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殆どの人がマイホーム購入を思い立った時するのが家探し、
真剣にマイホーム購入を考えているのなら全くの無駄です。

まずしなければならない事は借り入れ可能額を知ることです。

現在の融資規定基準は月の住居費と負債支払いの合計が
グロス収入の45%以内となっています。

月収入が$5,000とすると $5000 x 45% = $2250 となります。
ここで車のローンの支払い$250、クレジットカードに最低支払い額が$80ですと

それを差し引いた$2250 - $250 - $80 = $1920 が許される住居費となります。

この住居費はローン返済額、固定資産税、火災保険、HOA (Home Ower Association）などの経費を一切を含めた金額です。支払い分が差し引かれた残りが下記の例の様にローン返済分となります。

下記のリンクのエクセルシーの薄緑の欄に金利、収入、オートローン等の月負債支払い額を
入力しますとおおよその購入可能価格、必要資金が頭金3.5%, 10% と 20%其々に場合に対し
算出されます。
www.MoreRealEstate4U.com/Analysis.xls

コンドやタウンホーム等はHOA費があるため取得可能ローン金額が少なくなるため
購入可能価格が低くなります。
　
　
オートローンは可能購入価格を大幅に低くします。
月$100の負債支払いは$20000購入可能価格を下げますから、
オートローンの月返済額が$400の場合、購入可能価格が$80000低くなり、
希望物件の購入が難しくなるケースが多々あります。
　
解決策は多々あります。下記はその中の一部です。
1）オートローンの残高により頭金の一部でローンを完済する。
2）オートローンの残りの返済が12ヶ月以下になるまで購入時期を遅らす。
3）オートローンをリファイナンスする。
　
等々他にも対策はありますが一番効率の良い方法で対処するのが賢明です。
効率の良い方法は個々の状況によって全く異なりますので
お問い合わせ頂くことをお勧めします。
ご遠慮なくToshiko@MoreRealEstate4U.comまでご連絡ください。

　

状況によって対処方法はありますので

算出に疑問がありましたら、真剣に物件探しを始める前に遠慮なくご連絡ください。

まずはクレジット・レポートのチェック

2011-02-19T20:28:00.000-08:00

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各種の支払いの期日を守っているからクレジット・ヒストリーは良はずなのでローン審査は問題無し思う人が多いですが

ローン会社が使うのはクレジット・ヒストリーではなくクレジット・スコアなので
マイホーム購入を考えた時点で直ちに行うべきはクレジット・スコアのチェックです。
誤った内容などがあった場合に訂正リクエストをしたり、
スコアが芳しくない場合に適切な処理を施したリ等が出来るので
ローン会社がクレジット・レポートを入手する前に
あらかじめチェックしておくことをお勧めします。

クレジット・レポート、スコアなど入手できるウェブサイトは数えきれないほどありますが
その中でhttp://www.identitygurad.com/のFree Trial Periodを利用し
入手すると良いでしょう。

と云うのはスコアの算出方法は各ウェブサイトによって異なり、
ウェブサイトで調べた際はよいスコアだったので安心していたところ
ローン会社が入手したスコアは悪く、良いローンが取れなかった等の状況が起こりうるからです。

http://www.identityguard.com/で算出されるスコアはローン会社のスコアと近い値なので
誤り訂正やスコアを上げる操作がある場合など予定が立て易いという利点があります。

Free Trial Periodを利用した場合、
期間内にアカウントをキャンセルすることをくれぐれもお忘れなく！

クレジット・レポートを入手した際、3つのスコアの内中間のスコアが
750以上でしたら安心してください。

700以上730以下の場合は充分良いスコアですが
ローン会社の入手するスコアが720以上で最高条件のローンがとれるので
誤差を考慮して750に近づくように、

それ以下の場合は700以上にあげる計画をつくります。

誤り訂正、スコアをあげる必要がある場合、
個人毎のレポートの内容により対策が異なるので
ご遠慮なくお問い合わせください。

売り出す前の家磨き

2011-02-19T17:14:00.000-08:00

てこの原理：小ない資金で大きな利益

2011-02-19T16:45:00.000-08:00

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誰もがマイホームを持つ事はよい事だという認識を持っています。
良いとする理由は人其々異なるかも知れませんが、

あまり認識されていないが誰もが得る大きな経済な利点は
”てこの原理”による利益です。

ご存知の通り殆どの人はローン無しで不動産を購入する事は出来ません。
もし、現金購入に充分な資金を持っていたとしてもローンを併用するのが賢明な方法です。

”てこの原理”とは購入価格に対し3.5%、20%といった少ない割合の自己資金で
残りはローンを併用し購入を可能にするということです。

ここで　”てこの原理”がパワフルなところは
不動産価値高騰が頭金の額に対して起こるのではなく
価値に対して起こると云うところです。

例えば、価値$500,000のマイホームを3.5%-$17500の頭金で購入後、
10%の価値高騰が起こったとします。

$500,000 x 10% = $50,000 の利益です。

これは、あなたが現金$1,000,000を持っていて
5%の定期預金に預け$50,000の金利利益を得たのに匹敵します。

あれ？　マイホーム購入時に頭金$17500入れただけでしたよね？

要するに、頭金$17500とローンを併用することによって
$500,000の不動産を所有権を持ったことにより
$1,000,000の現金を持っているのと同様の利益が得られたということです。

まさしく、少で大を得る　”てこの原理”　です。

自営の証明不可能な実質収入

2011-02-19T14:45:00.000-08:00

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節税のために収入を少なめに計上するというのは
自営業の方によくあることでローン申請の際に不都合になる問題です。　

今、証明可能収入が充分でなければマイホーム購入は保々不可能です。　サブプライム・ローンは自営業に最適でしたが
現在はサブプライム・ローンを出しているローン会社は殆ど無い状態です。　では、どのようにマイホーム購入を可能にできるでしょうか？

この機会に本来の収入を計上したらどうでしょうか？　
もちろん税金を多く払うことになります。　
しかし長い将来を考えると最終的によかったと思えるのではないでしょうか？　
もし$40000と計上している代わりに実際の収入が$80000として計上すると税率を15%とした場合$6000多く税金を払わなければなりません。　

ローン申請では過去2年のTax Returnが審査されますから
この追加分の2年分$12000を払わなければなりません。　
これを払いたくない気持ちは重々お察します。

現在$400000の物件は平均価値口頭率を5%とすると
ローン完済時には$1.7ミリオンの価値になる計算です。　
実際、南カリフォルニアの過去20年の平均価値高騰は5%以上
である事はご存知と思います。　

こう考えた場合、現在の正当な税金$12000を払わないために
物件購入が不可能で、購入すれば将来持てるだろう$1.7ミリオンの資産を
断念する事ができますか？

不動産投資への恐れ

2011-02-13T03:50:00.000-08:00

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投資物件を持ちたいが、

家賃を払わなかったり、家を汚されたり、壊されたり、修理の催促があったり等々

の恐れがありすぎて今一踏み出せないという方々が多いと思います。

しかし、その恐れはその事態が起こったらどうしたらよいのか判らないと云う不安でしかありません。

それは、自転車を乗れるようになりたいが倒れるのが怖いといって練習をしないようなものです。

でも、殆どの子供は乗れるようになった時の楽しさにつられて練習します。　

乗れるようになってからも転ぶ可能性はありますが

かと云って、乗らない訳ではありません。

倒ることを経験したために倒れたらどうなるかが判っているので、

倒れることに対する恐れが無くなったといえます。

要するに恐れていることを経験することで恐れることでなくなるということです。

家賃が滞納になったら、法律に基づいて直ちに処理とすれば何でも無いことです。

汚されたら掃除、壊されたら修理、修理の催促があったら契約通りの対処する。

それだけの話です。

多少、涙を呑む事があるかも知れません。

しかし、最後に大きく笑うのはあなたです！

金欠 HOA

2011-02-10T01:00:00.000-08:00

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先日、サウスベイ地域で市場価値$190K相当の２BR、2車庫の中々良いタウンホーム$149Kに遭遇しました。　

早速、売り手のエージェントと交渉を始めましたが、
コンドーサーティフィケート（ローン会社に提出する管理情報書）のよると、この建物に済む39%のオーナーから管理費が回収されていないため融資が受けられないため現金購入のみとの事。

売りに出ている他の2件の売り手エージェントはまだ気づいていないためまだ高い価格で売りに出しているようです。

このコンドは内も外も、クウォリティもあり好感的なのでトラブルオーナーが入れ替わり管理費の回収が良くなれば、
管理状況も回復するでしょう。

融資が受けられない物件なので、”てこの原理”を利用できず、殆どの人には購入不可能か可能でも意味がありません。

しかし、低金利口座、401kやIRAなどに十分な資金がある方や外国人投資家には良いチャンスかも知れません。

このタウンホームを$140kで購入交渉成立、月$1400で賃貸しするとします。

1年目は下記の通り年$12,864と云う予想収入になり、9.5%のリターンになり悪くはありません。

家賃収入 - - - - - - - - $1,400

管理費 - - - - - - - - - - $ 200-

固定資産税 - - - - - - $ 128-

-----------------------------------------

純収入 - - - - - - - - $1,072 x 12 months = $12,864

家賃が平均年3%で10年高騰すると、10年後の家賃収入からのリターンは12.3%になります。

今後の10年間に年平均5%で価値高騰すると家賃収入と価値高騰の利益合計　12.3% + 5% = 17.3% のリターンになります。　

これまでに管理費回収問題が解決されていれば格安分$50Kは10年後には$80K相当の追加利益になり、

これを考慮すると20%近くのリターンになります。

5%の価値高騰って現実的かって？

南カリフォルニアの過去20－25年の不動産の平均価値高騰7%位です。

今後25年の予想人口増加等考慮すると、5%の価値高騰率は現実的だと思います。

ご存知の通り、1980年代後半、2000年代中のピーク時には2桁の価値高騰が起こっています。同様の高騰が周期的に起こる可能性は非常に高いと云えます。

アメリカでは過去50年の増加人口と同等の人口増加が今後の20年で起こると云われています。

不動産では人其々の境遇で同じ物件が良い投資になることが良くあります。

あなたが買い手を見つけてもエージェントにコミッションを払わなければならない？

2011-02-05T22:39:00.000-08:00

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殆どの場合はコミッションを払うことになるでしょう。
と云うのは殆どの場合エージェントと結ぶ販売契約がそのようになっているからです。

家を売り出す時にエージェントと取り交わす販売契約は殆どの場合　"Residential Listing Agreement" (Exclusive Authorization and Right to Sell) と云う契約になります。

このタイプの販売契約ではあなたを含めたあなたのエージェント以外の人が買い手を見つけた場合でもあなたはあなたのエージェントにコミッションを払わなければならない契約になっています。

しかし、実際あなたが払うコミッションは買い手を見つけるのみでなく売却条件の交渉やあなたを売却処理の各工程に導き、必要書類の処理、買い手のエージェントやローン会社、エスクロー会社、タイトル会社、その他の売却に関係者と連絡を持ち円滑に売却が完了するような仕事もカバーしている事をお忘れなく。

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